（由协会秘书处根据评审会各专家点评意见整理）

 

第一部分 总述

（总分13分，平均得分：10.1分）

一、项目名称

项目名称可包括评估目的及估价对象价格类型等。主要问题：估价目的、土地使用权类型不明确、土地用途及面积未阐述。

 

  

 

 

 

二、估价依据

存在的主要问题：

（一）缺少必要的估价依据。

如：估价方法中采用了成本逼近法，估价依据没有列明征地相关文件；划拨地抵押的报告，未列明划拨地抵押相关规定的文件；估价目的为出让，缺少出让的相关规范；缺少估价委托书（或者相关经济行为文件）等估价行为依据。

（二）估价依据的针对性、关联性不够，一些不必要的依据也列示。

（三）部分估价依据未注明文件文号，甚至创设并不存在的文件依据。

如：《关于发布实施〈全国商业服务设施用地兼容居住用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和转让暂行条例〉办法》。

（四）使用过期或已废止的文件依据。

三、地价定义

存在的主要问题：地价定义与测算过程所采用的参数或指标不一致；地价定义对估价对象的界定不全面或不清晰。具体如下：

（一）宗地现状土地开发程度、设定土地开发程度描述不清楚，缺少容积率设定描述，对一些特殊的设定没有说明原因或理由等。

 

 

……

（4）容积率：估价对象现状容积率为1.2，根据最有效使用原则，本次评估按××市商业用地平均容积率设定估价对象容积率为1.8；

 

存在问题：该报告估价目的是为拟公开拍卖转让土地使用权提供参考，估价对象为位于XX市的一宗商业划拨土地，现状容积率1.2，没有规划变更的依据，也未体现拆迁加建或重建，容积率设定1.8没有依据。

 

 

（二）地价定义与估价目的、项目名称的价值类型前后不一致。如：项目名称、估价目的说明价值类型为划拨土地使用权价格，而地价定义设定为市场价值。

（三）价格类型、土地权属性质、规划条件等描述不清。如：未说明所评估价格为出让地价还是划拨地价，所评估价格类型是正常市场价值、公开市场价值或者是抵押价值等。

 

 

……

8、土地现状和规划利用：待估宗地现状为房地产开发在建工程，根据《关于××公司申请调整用地规划条件的报复》（×住建函[2011] ×号）记载的规划条件及最有效使用原则，评估设定建筑密度为45%，容积率为7.0。

 

存在问题：该报告估价目的调整规划条件（调整容积率）补地价评估，对补地价评估价值类型界定为“正常市场条件下”的价格，界定较准确，但对规划条件变更前后的情况描述说明不清楚。

 

 

 

七、地价定义

根据…..做如下界定：

1、估价基准日：……

2、土地开发程度：……

3、土地用途：……

4、容积率：……

5、权利状况：……

6、使用年限：划拨用地不限定土地使用年限，剩余使用年限按住宅用地法定最高使用年限设定为70年（自估价基准日起）；

7、价格类型：国有土地使用权抵押价格。

 

存在的问题：该报告为划拨住宅用地抵押报告没有说明所评估价格是出让价还是划拨价。另外，估价结果中出现三种结果，分别为：1.国有出让土地使用权价格、2.土地出让金、3.划拨权益总价。估价结果一览表列示的是“国有出让土地使用权价格”。地价定义对应的是哪个价格？不清楚。

 

（五）用词不规范。

 

  1.土地用途的设定：估价对象土地登记用途为综合用地，现状用途为综合用地，符合××县土地利用总体规划，根据《土地利用现状分类》（BG/T21010-2007）的有关规定，本次评估设定估价对象用途为综合用地。

……

  存在的问题：现行的《土地利用现状分类》标准中，没有“综合用地”用途的分类。

 

 

四、估价结果

存在的主要问题：

（一）报告的摘要部分缺少估价结果。

原因：原《城镇土地估价规程》的《土地估价报告规范格式(一般格式)》基本内容漏了“估价结果”项，但多年以来，绝大多数估价机构所做报告已经修正该项错误，但仍有一些估价机构照搬旧规程格式。

（二）缺少估价结果一览表。

五、需要说明的特殊事项

存在的主要问题：

（一）特殊说明没有针对性。如：抵押目的，没有针对抵押进行优先受偿等方面的说明；划拨土地没有针对划拨地价评估的特殊情况进行说明。

（二）缺必要的说明。如在地价定义里设定了估价对象的使用条件，但并没有在特殊说明里阐述。

（三）一些特殊事项处理有不当之处。

由于土地使用者的原因，本次估价的估价人员未能核对有关权属证书原件，本次估价以委托估价方提供的权属证书及有关资料复印件为估价依据。…

……

 

存在问题：该报告为抵押为目的的估价报告，这些说明使人对该份报告的合法性产生怀疑。

 

第二部分 估价对象描述及其影响因素分析

（总分14分，平均得分：10.8分）

一、估价对象描述

存在的主要问题：

（一）缺项，比较集中的是：缺宗地来源及历史沿革说明、缺宗地四至说明、宗地所在土地级别说明、缺少他项权利说明或说明不清楚。

（二）土地使用年限特别是划拨土地的使用年限说明不清楚。

（三）已建成宗地缺少对宗地内建筑物状况的描述或描述不清楚；待开发土地缺少对宗地规划条件的说明或说明不清楚；对建筑容积率、建筑密度等关键指标没有说明。

（四）土地开发程度描述前后不一致。

 

 

存在问题：看不出估价对象是住宅用地，最高使用年限70年，如何推断出估价对象剩余使用年限60.7年。

2、土地登记状况

……

（4）四至：详见宗地图

……

3、土地权利状况

……

（4）土地取得时间：――

……

4、土地利用状况

存在问题：该报告从始自终，未见宗地内建筑物情况的描述，是待开发地还是已建成土地，没有任何说明。

2．土地权利状况

土地所有权：国家所有

土地使用权：××有限责任公司

他项权利状况：无

3.土地利用状况

存在问题：权利状况描述缺少取得时间、使用年限等，他项权利状况未说明。

 

二、地价影响因素分析

存在的主要问题：

（一）一般因素

1、缺少针对性。如：估价对象为工业用地，没有针对影响工业用地价格的产业政策等因素分析；住宅用地，房地产市场状况分析不充分等。

2、采用的数据陈旧。如：估价基准日为2013年1月8日，一般因素分析中2010年上半年的数据。

3、对所列因素缺乏分析。

4、缺乏相关地价政策因素分析。

（二）区域因素

1.没有界定区域范围或区域范围界定过广。

2.区域因素描述不全，因素选择分析错误。

 

 

（二）区域因素

1、区域基础设施完善度

区域内供电……，基础设施较完善，条件确定为较优

2、区域公用设施方便度

估价对象所在区域内有……。综上所述,区域内各项公共服务配套设施完善。

3、区域环境条件

存在问题：该报告区域因素分析，仅有上述三项，存在明显缺漏项。

 

 

（二）区域因素

由于…..

在影响住宅用地价格的区域因素中，影响较大的主要有：临街状况、宗地面积、宗地形状度等因素。将上述影响因素简要分析如下：

（1）临街状况

估价对象位于……，不临街，综合评估临街状况一般。

（2）宗地面积

估价对象土地面积为114.66平方米，面积一般，综合评价宗地面积一般。

（3）宗地形状

存在问题：该报告区域因素分析也仅有三项，除严重缺项外，各因素分类也存在错误，临街状况等因素属于影响宗地地价的个别因素，而未区域因素。“面积一般”、“宗地形状优”等评价无逻辑性。

 

 

（三）个别因素

1.描述不全面，缺项。比较集中的是对估价对象宗地内土地利用利用强度、规划条件、建筑物状况、容积率、建筑密度等土地利用条件的说明分析。

 

（三）个别因素

影响住宅用地价格水平的个别因素主要包括建筑朝向、日照、采光、局部环境等，经现场勘察，估价对象具体况注如下：

（1）建筑朝向：朝南面，综合评价建筑朝向较优。

（2）日照、采光：少日照、通风差。

存在问题：个别因素描述仅上述三项，缺项。

 

 

2.描述前后不一致。如：前述为空地，个别因素描述为有瓦屋。

 

第三部分 土地估价

（总分63分，平均得分43.7分，其中：估价方法与过程部分总分60分，平均得分41.6平方米）

一、估价原则

存在的主要问题：

（一）没有针对性。

（二）估价原则与估价方法关联性不当，如：估价方法中采用了收益法，估价原则没有预期收益原则；采用了市场法，没有替代原则等。

（三）对估价原则缺乏说明，甚至仅列示原则标题名称，未作详细说明。

二、地价确定

存在的主要问题：

（二）对评估结果的确定未进行可信度分析。

（二）可信度分析不够充分。特别是采用加权算术平均或者两种方法估价结果差异较大只采用一种结果时，权重确定、结果舍弃分析不充分。

 

 

 

1、地价确定的方法

 

 

1.确定的方法

根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，分别采用了市场比较法和收益法测算，根据柳城县同类用地的地价水平的地价水平，以及评估人员的估价经验综合，认为：市场比较法更为客观地体现其在估价时点的市场价值，同时考虑到估价对象未来收益的不确定性，故本次评估采用两种方法结果的加权平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理。经分析，对市场比较法的测算结果取权重为0.7，对收益法测算结果取权重0.3，即：

 

 

1.地价确定的方法

根据地价评估技术规程及待估宗地的具体情况，分别采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算待估宗地的价格，基准地价系数修正法评估结果为5061元/平方米，收益还原法评估结果为6418元/平方米，两种方法计算所得结果有较大差异。

 

 

三、估价方法与过程

（一）基准地价系数修正法

采用了基准地价系数修正法共16份，占全部抽查报告38.1%，其中涉及不合格报告有3份。该方法平均得分率（方法得分/该方法所占分值，下同）71%。

存在的主要问题：

1.采用超6年的基准地价，没有进行适用性论证分析，直接评定为不合格报告。

2.采用超3年的基准地价，适用性、现势性分析不充分。

3.没有对基准地价进行介绍，没有列明基准地价的公布时间、批准文件文号等。

4.缺少基准地价表。

5.基准地价修正体系中，对估价对象各个因素的说明过于简单，不全面。

6.期日修正依据不足。

7.开发程度修正未作说明。

8.估价过程中未确定宗地所在级别。

9.计算公式前后不一致。

10.用途设定前后不一致。如：地价定义中设定为商服、住宅用地，规划文件批准为娱乐康体用地，采用基准地价评估过程中完全按照商业用地进行评估，未进行必要修正说明。

12.其他用途参照基准地价评估，未进行必要的修正说明。如：机关团体用地参照住宅用地评估，未进行用途修正。

13.年期修正时，土地还原率确定依据不充分。

 

（1）基本原理

……

其基本公式为：

p=p’ ×(1+k) ×年期修正系数×期日修正系数－土地开发程度修正

   其中:

……

（2）基准地价测算

委估宗地规划用途为工业用地，因此取工业用地基准地价进行计算，并以工业用地修正体系对委估宗地进行修正。

参考《河池市城区土地定级估价更新报告》图所示级别及基准地价。宗地所在位置为××路，为四级工业用地，基准地价为295元/m2，该基准地价是指以2004年9月30日为估价基准日，开发程度为五通一平，工业用地在不考虑容积率限制，批准使用年限50年的土地使用权价格。委估宗地目前符合基准地价定义。

①确定影响估价对象地价水平的区域因素，个别因素及土地开发程度，修正系数说明表、修正系数表及土地开发程度系数修正表如下表一、表二及表三所示。

表一：工业用地宗地地价影响因素说明表

……

表二：四级工业用地宗地地价修正系数表

……

表三：四级工业用地宗地地价系数修正表（%）

……

修正系数之和	13.19%
单位地价	295×（1+13.19%）＝334.00元/m2

  ②年期修正

  由于委估宗地剩余使用年限42年，与基准地价内涵不一致，因此需要进行年期修正：

334 [1－1/（1+7%）42]/ [1－1/（1+7%）50]＝326.00元/m2

  ③期日修正：基准地价的估价基准日为2004年9月30日，本次评估的估价基准日为2013年3月6日，两都注相差了约8.5年，故需进行期日修正。根据评估人员调查，区域内类似工业用地的地价年平均增长率为3%，则期日修正系数＝（1+3%）8.5＝1.29，进行期日修正后的地价为：

  326×1.29＝421.00元/m2

  ④开发程度修正：由于委估宗地实际开发程度为“五通一平”，基准地价设定的开发程度均为“红线外五通，红线内场地平整”，与基准地价内涵相同，故不需修正。

⑤其他修正

通过基准地价修正体系所测的地价通常为区域内工业用地平均价值，委估宗地的位置较好，因此其工业用地的价值高于同类工业用地，因此应对其进行增价修正，本次评估取增价幅度为20%，则：

V1＝421×（1+20%）＝505.00元/m2

  我们运用基准地价法测算得出委估宗地的单位地价为：

 

    注：原文如此

存在问题：该份报告存在大量错误，几乎每一个步骤都存在问题，甚至是原则性错误。主要问题有：1.采用了超期基准地价；2.没有基准地价介绍，基准地价价格内涵未说明，没有基准地价表；3.因素说明过于简单；4.年期修正未介绍公式，未说明7%土地还原率如何确定；5.期日修正依据不足；6.开发程度与前面对宗地的描述不一致；7.其他修正无依据；8.地价公式错误；9.文不对题，错别字等。

 

（二）剩余法

采用了剩余法的报告共22份，占全部抽查报告53.4%，其中涉及不合格报告有2份。该方法平均得分率69.2%。

存在的主要问题：

1.没有最佳利用分析，或者最佳利用分析不到位。如：

（1）没有描述开发建筑形态，无假设条件。

（2）土地用途设定为综合用地，没有明确所开发房地产状况。

（3）最佳利用方式设定无依据，容积率等指标随意设定。

2.不动产总价确定依据不充分。

（1）没有采用市场法或收益法等方法确定，没有测算过程。

（2）确定过程不合理。

3.成本费用的分析说明不充分。

4.利率取值错误。

5.利润率确定依据不充分。

6.计算过程错误。如：

（1）应计入购地成本的购地税费（契税）在测算出地价后进行扣除。

（2）应计入开发成本的×通一平费用，在测算出地价后通过开发程度进行修正扣除。

7.采用了现金流量法进行测算，现金流分析过程过于简单，没有列出现金流量表，折现率确定依据不充分等。

 

（1）、确定土地最佳用途

估价对象位于……，根据估价对象的规划条件、所在区域位置和周边用地情况的分析，估价对象的最佳土地用途应为综合用地。

（2）、估价对象用地条件分析

根据委托估价方提供的资料，估价对象用地面积240平方米，由于委托方未能提供工程规划面积，根据委估对象周边的规划情况，设定规划建筑容积为2.0，本次估价设定容积率为2.0。

（3）、确定开发完成后利用方式

根据……，采用出售方式。

（4）、预计开发完成后房地产总价

根据委托估价方提供的资料，估价人员经过对周边相同用途类似楼房交易情况调查，目前在同一供需圈，确定估价对象开发完成后不动产单价为15287元/平方米。

（3）、注总开发成本

①、建筑成本

依据来宾市注现行建筑工程….，估价对象拟建肆层，采用框架结构，确定估价对象建筑物建造成本为650元/平方米。

②、管理费

按建造成本费的3%计，为……

③、专业人士费

包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建造成本的5%计，为……

④、不可预见费

按建造成本的5%计，为……

（4）、投资利息

……开发周期为1.5年……

（5）、投资利润

根据当地的房地产开发投资回报情况，设定投资利润为全部预付资本（包括总开发成本和土地成本）的15%，则：

存在问题：1.最佳利用分析设定不明，综合用地，具体为何用途？对应何种价格？商业？住宅？2.不动产价格确定无依据。3.估价对象位于宁明县，参照来宾造价？造价确定依据不充分，各种取费无依据。4.面积240平方米，容积2，总建筑面积480平方米，开发周期设定1.5年，不合理。5.利润确定无依据。6.序号编排错误。

 

 

（三）收益还原法

采用收益还原法的报告共7份，占全部抽查报告16.7%，没有涉及不合格报告。平均得分率为76.9%。

存在的主要问题：

1.租金收益确定依据不足。如：

（1）没有采用市场法确定租金。

（2）案例比较没有计算过程，直接得到租金。

（3）空置率的确定依据不充分。

2.费用确定有缺漏项或依据不足，如：缺税费计算、税费确定没有依据，税率确定错误等。

3.还原率确定依据不充分。

（四）成本逼近法

采用成本法的报告共11份，占全部抽查报告26.2%，其中涉及不合格报告有1份。平均得分率63.8%。

存在的主要问题：

1.征地成本没有依据，或者依据错误。

2.采用征地统一年产值、区片价标准，对宗地所在区片没有进行说明、漏算青苗补偿费等。

3.将新增建设用地土地有偿使用费计入成本。

4.相关税费有缺漏项。

5.土地开发费确定依据不充分。

6.银行利率取值错误。

7.开发周期确定不合理。

8.增值收益、利润率等取值依据不足。

9.增值收益即按比例测算，又按新增建设用地土地有偿使用费数值计算。

10.采用成本逼近法测算划拨地价时，没有对增值收益的说明。

11.年期修正时土地还原率确定的依据不充分，或者没有进行年期修正。

12.其他相关因素修正依据不充分或没有修正。

（1）土地取得费用：

土地取得费是指…….

结合藤县统计调查资料以及收集得到的该地区征地实例，根据（桂发改法规[2009]52号）关于公布《广西壮族自治区基础设施重大项目建设用地被征用土地年均产值基数标准和拆迁补偿标准》的通知，该对象为旱地，藤县旱地前三年平均产值为1393元/亩，估价对象所区域属基本农田保护区，则

……

（3）各种税费：

……

③新增建设用地有偿使用费

根据广西壮族自治区实施《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》财综[2006]48号，藤县属14等，新增建设用地土地有偿使用费为14元/平方米。

存在问题：征地标准没有依据最新标准；将新增建设用地土地有偿使用费计入成本。

 

（5）土地增值收益

①根据财政部和国土资源部联合下发的《关于调整新增建设用地有偿使用费政策的通知》（财综[2006]48号）和《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号）的规定，估价对象位于平南县马练瑶族乡，按征地面积计算，其新增建设用地有偿使用费为24元/平方米。

②农用地转为建设用地后，土地价值会发生增值，国家作为土地所有者，要收取土地增值收益，一般为土地成本费用（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的一定比例计算。根据平南县国土部门提供的资料，本次评估结合宗地所处区位，确定土地增值收益按土地成本费用的8%计算，即：

……

③土地增值收益的确定

考虑到新增建设用地使用费属于土地增值收益的一部分，土地增值收益一般以不低于新增建设用地使用费为衡量标准，结合估价对象的具体情况，估价人员确定土地增值收益＝①+②＝39.97元/平方米。

（6）土地成本价格

……

存在问题：1.新增建设用地土地有偿使用费由市、县人民政府，国土部有明确发文，严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳，成本逼近法中不应体现此项费用。中估协《〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉涉及若干问题的处理原则（二）》也明确解释了新增建设用地土地有偿使用费等专项基金不构成土地成本的原因。2.增值收益可以按数额确定，也可以按比例确定，一般只采用一种方式计算。3.没有进行年期修正、其他个别因素微观区位因素等修正。

 

（五）市场比较法

采用市场比较法的报告共28份，占全部抽查报告66.7%，其中涉及不合格报告有2份。平均得分率70.4%。

存在的主要问题：

1.对可比案例说明不清楚。如：没有说明可比交易案例的价格类型、交易方式等，甚至估价对象用途设定为综合用地，对案例的土地用途未作任何说明。

2.没有对交易案例的可比性进行分析，选取的交易案例价格差异较大，案例的面积、用途、土地级别等与估价对象有差异，造成案例可比性较差。一些交易案例真实性存疑。

3.比较因素选择没有进行分析说明，或选取的比较因素不合理，如：案例与估价对象面积存在差异，没有进行面积修正；待开发土地没有对规划条件进行比较修正；工业用地未选择产业集聚度作为比较因素。

4.修正系数确定的理由和标准说明不充分，甚至完全没有进行说明。

5.交易情况修正、期日修正、年期修正、容积率修正等有缺漏项或者依据不充分，采用不同用途进行比较，用途修正不充分。期日修正指数说明不充分，用银行贷款利率作为地价上涨指数，年期修正土地还原率确定依据不足。

6.最终结果确定没有进行分析，测算的比准价格差异较大，没有必要的分析说明。

7.因素描述与数据钩稽关系错误，存在较多阐述错误、与前述因素分析不对应等重大笔误。

 

（1）基本原理和估价思路

市场比较法是地产估价中最重要、最常用的方法之一......。公式如下：

估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

收集的银行抵押实例资料，共调查收集了相近区域类似的土地抵押实例数宗，选取其中较为相近的三宗，均位于委估对象附近：（列表比较见表一）

 

表一   估价对象与比较实例的比较因素

类别	序号	影响因素	委估土地	A	B	C
交易情况	1	委估对象地址	***	藤州大道	藤州大道	藤州大道
	2	交易价格（元/m2）	待估	29320	27760	28000
	3	交易情况	正常交易	正常交易	正常交易	正常交易
	4	交易日期	2013年6月	2013年3月	2013年1月	2013年1月
区域因素	5	距市中心距离	R≤1000米	R≤700米	R≤700米	R≤800米
	6	距主、次干道距离	R≤100米	R≤60米	R≤60米	R≤80米
	7	距火车站、汽车站距离	远	远	远	远
	8	五通一平”开发程度	完善	完善	完善	完善
	9	公用设施完备度	一般	一般	一般	一般
	10	环境污染状况	一般	一般	一般	一般
	11	周围人文环境	一般	一般	一般	一般
	12	繁华程度	一般	一般	一般	一般
	13	交通便捷程度	一般	一般	一般	一般
个别因素	14	宗地临街、临路状况	100米	80米	80米	80米
	15	距农贸市场距离	R≤800米	R≤700米	R≤700米	R≤700米
	16	距公交站点距离	R≤150米	R≤100米	R≤100米	R≤100米
	17	朝向	东	南	北	南
	18	形状	长方形	长方形	长方形	长方形
	19	采光	较好	较好	较好	较好
	20	容积率	≤2.0	≤2.0	≤2.0	≤2.0

 

表二：      评估比较因素影响指数表（%）

类别	序号	影响因素	委估土地	A	B	C

 

……

 

 

表三：    影响因素比较修正表

因素	A	B	C
交易价格（元/m2）	29320	27760	28000
交易情况修正指数乘积百分比	…	…	…
交易日期修正指数乘积百分比	…	…	…
区域因素修正指数乘积百分比	…	…	…
个别因素修正指数乘积百分比	…	…	…
比准价格	26850	25421	26138

上述结果是通过市场比较得到的比准价格，我们以三个比较案例的算术平均值作为设定条件下待估宗地的市场比较法评估结果即：

    存在的问题：1.该报告估价对象土地用途设定为综合用地，市场法中没有对案例用途的说明介绍；2.采用的比较案例是银行抵押实例而非土地市场交易案例，没有对案例的使用年期、价格类型等情况的介绍说明，没有对案例的可比性进行分析，案例可比价格存疑；3.没有说明各个比较因素是如何选择确定的；4.没有说明各项指数是如何确定的；5.结果确定缺乏分析。整个估价过程存在许多重大问题，从而使估价结果缺乏可信度。

第四部分 估价报告总体评价部分

（总分10分，平均得分8.0分）

土地估价报告中存在的其他主要问题：

1.采用市场比较法，报告附件没有附比较案例照片、位置图等。

2.缺少附件页。

3.附件目录与实际排列不符。

4.其他附件缺项或多余项，如：多附其他估价师证书、缺少规划相关附件、一些不必要资料也附在附件中、没有估价师现场勘查照片或照片存在作假嫌疑等。

5.报告逻辑性、一致性问题：个别报告前后存在较多矛盾、重大笔误、重大错漏等。

6.报告制作不够美观。

 

第五部分 整体协调性系数调整扣分部分

该部分扣分，为根据评审项目中未能涵盖的减分点，按95%－100%的比例进行调整。针对的是报告中的其他问题。

抽查报告存在的其他问题主要包括：

1.报告逻辑性差，前后不一致。如：估价方法应用说明理由不充分，逻辑性差；地价定义所设定的开发程度与估价过程设定取值不一致；两种估价方法对同一参数（“×通一平”开发费用、期日修正等）的处理不一致；一般因素、区域因素、个别因素描述与估价方法选择说明、估价方法（特别是市场比较法、基准地价系数修正法等）应用过程相关因素描述的对应性，以及市场比较法、基准地价系数修正法等方法应用中相关因素描述与参数确定的对应性等。

2.用词不规范，基本概念不清楚，出现常识性错误，体现出估价师专业技术能力、对土地估价相关政策的把握能力较差。

3.一些特殊问题处理欠缺，如：划拨用地按40%扣减出让金依据不足；划拨用地的地价定义界定不清；对于宗地土地用途、土地登记状况、他项权利状况、用地规划条件等存疑的，估价师未做尽职调查，或者在报告中说明描述不清楚；对于一些特殊的设定（估价面积与登记面积不一致、设定用途与证载用途不一致等）的原因、理由，没有进行充分阐述。

4. 应该交待的事项没有交待清楚，或有意模糊土地用途、用地规划条件等关键概念和参数。如：容积率等规划指标未取得，在估价中随意设定；将土地用途设定为综合用地，评估过程中刻意模糊土地用途因素，剩余法未说明最佳利用状况、市场法未说明案例用途。

5. 报告模板化，没有针对性，描述内容空泛。报告套模版修改，且修改不完全，出现前后混乱等情况。

6.两种估价方法结果结果差异较大时的说明和处理欠缺。

7.较多处的笔误、错别字、语句不通顺、序号编排混乱。

8.字体字号等不符合规程要求。